房屋貸款
房屋抵押貸款懶人包》房貸利率、利息計算及申請流程全面解析
想要瞭解如何利用房屋資產來獲得資金嗎？你需要先搞懂房屋抵押貸款，並弄懂房屋抵押貸款利率、房屋抵押貸款年限等詳細內容，才能做出最佳的財務決策，本文將帶領大家深入探討房屋抵押貸款的各項細節，除了房屋抵押貸款流程外，還會介紹如何透過房屋抵押貸款試算，找到最符合自身需求的貸款方案，幫助大家找到房屋資產理財的最佳途徑。
借款人以其名下的房屋或不動產作為抵押物，向金融機構申請的一種貸款方式，通常稱之為房屋抵押貸款。此類貸款常見於購房或是大筆資金需求，而此類貸款模式也因為擔保品為具有高價值的房屋，不僅降低了金融機構的放款風險，也使得借款人能夠獲得相對較高的貸款額度及較低的利率，月付金額負擔較低，對於資金周轉、理財投資，也是一種不錯的資金籌措途徑。不過需要留意的是，借款人需要將房屋所有權作為擔保品，若無法按期償還貸款，金融機構有權依法處分該房屋，以收回未償還的貸款金額。
房屋抵押貸款可依資金用途不同，分成購屋貸款與房屋融資2大類型，其中房屋融資又區分為4個項目，針對借款人的條件提供不同的貸款形式，讓借款人可以充分運用房屋的資產價值，有效管理財務狀況。
購屋貸款是針對首次購買房屋的借款人而設計，適用於新房或二手房的購置，購屋貸款通常會提供較長的還款期限及相對較低的利率，幫助借款人分期償還購屋所需的大額資金，不過此類貸款也有一定的申請條件，如穩定的收入來源、良好的信用記錄以及需要一定比例的自備款，若購買的房屋狀況較佳，也能獲得較多的貸款優惠。
房屋融資則適用於已擁有房屋的屋主，這類貸款的目的並非購置新房，而是將現有房屋作為抵押來取得額外資金，用於裝修或其他大筆支出用途，而房屋融資可進一步分為以下幾種類型。
1. 原屋融資
是指借款人以無借貸的房屋作為抵押，向金融機構申請資金貸款，在申請過程中，機構會對該房屋進行抵押權設定，以保障其債權擔保，確保借款人在無法履行還款義務時，貸款機構能夠合法地處置抵押房產以償還貸款。
2. 房屋增貸
當房屋已申請過貸款，仍有資金需求時，若房屋貸款期間有增值或是原先貸款的金額低於房屋可貸價值，屋主可利用增值及餘額部分，再次向原貸款金融機構申請額外貸款，這種融資方式適合需要大筆現金流的情況，如資金不足或其他重大支出，增貸的額度會取決於房屋的市值及屋主的還款能力。
3. 房屋二胎貸款
在第一筆房屋抵押貸款未結清的情況下，屋主可再以同一房屋作為擔保品申請第二筆貸款，通常貸款機構會不同，而且二胎貸款的利率通常高於第一胎貸款，額度和貸款條件也會受到更多限制。此類貸款適用於屋主急需資金周轉，但無法新申請房屋增貸的情況。
4. 房屋轉貸
房屋轉貸是指屋主將現有的抵押貸款，轉移到其他利率較低或條件更有利的金融機構，以減少利息支出或調整還款計劃。透過轉貸，屋主可享受更佳的貸款條件，降低每月還款負擔。
由於房屋抵押貸款是以不動產作為抵押品保障的貸款形式，對金融機構而言風險相對較低，所以利率通常低於個人信貸等無擔保貸款。一般來說，銀行提供的房屋抵押貸款利率大約在4%至8%之間，而融資利率則在8%至10%左右，合法當鋪的利率上限甚至可達30%。
而在探討房屋抵押貸款的利率時，也需要考慮不同類型的房屋融資選項，因為各種選項的利率計算方式及影響因素可能有所不同，所評估的條件也不大相同，也會有還款時間的差異。以下為針對4種房屋融資類型，比較其利率及年限情況。
| 貸款種類 | 原屋融資 | 房屋增貸 | 二胎貸款 | 房屋轉貸 |
| 貸款利率 | 2～4% | 2%～4%
（原貸款相同） |
4～10%6%～16% | 2～3% |
| 貸款年限 | 最長20年 | 20～30年 | 2～10年 | 20～30年 |
在申請房屋抵押貸款的過程中，可以將流程分為4大步驟，分別為申請、估價、設定與清償，金融機構會透過這些流程，詳細確認借款人資訊以利貸款評估及擔保品抵押設定，建議借款人申請前可以瞭解這些步驟，並做好充足的準備，以讓貸款過程的順利進行。
申請房屋抵押貸款的第一步是選定貸款機構後，準備身份證明、收入證明、房屋所有權證明等相關文件，向貸款機構提出申請。建議借款人申請前，應根據自己的需求和利率條件，多比較幾家銀行或金融機構的貸款方案，瞭解其提供的利率、貸款條件和額外費用，選擇出最符合自身需求的貸款方案。
貸款機構將進行詳細的信用審查，包括借款人的信用記錄、收入狀況和負債情況。同時，房屋的估價也是關鍵步驟之一，審查機構會安排專業的估價人員對抵押房產進行估價，以確定其市場價值和可貸款額度，貸款機構也會根據借款人的條件，提供利率及額度利率方案。
在貸款申請通過後，貸款機構將與借款人簽訂貸款合約，合約中將詳細規定貸款金額、利率、還款期限及其他條款，借款人需要仔細閱讀並理解合約內容，以確保對貸款條款沒有問題。在簽訂合約後，貸款機構會協助辦理抵押設定登記，確認借款人的房屋作為貸款擔保品有法律效益，設定登記完成後，貸款機構即可安排撥款，資金通常會直接轉入借款人的指定帳戶。
在貸款生效後，借款人需按合約約定的還款計劃，定期進行償還，還款方式為與貸款機構協商的內容為主，借款人應每期按時足額還款，以避免逾期帶來的信用損失和額外費用，如果借款人有能力提前償還全部或部分貸款，也可以申請提前清償，但是提前清償可能涉及一些額外費用或手續費，需要在簽約時做好確認，最後當貸款全部還清後，借款人需辦理抵押權解除登記，以恢復對房屋的完全所有權。
房屋抵押貸款的額度受到多種因素的影響，包括房屋的市值、借款人的信用狀況、貸款用途及金融機構的政策，根據不同的房屋融資種類，貸款額度也會有所不同，這些額度反映了金融機構對於風險控制的考量，以及借款人可能的還款能力，因此借款人在選擇合適的房屋抵押貸款方案時，應根據自身的財務狀況和資金需求進行綜合考量。
了解貸款最高額度後，建議借款人可以先進行房屋抵押貸款試算，根據試算結果評估自身是否具有足夠的還款能力，避免貸款後陷入無法負擔的困境，導致房屋遭到金融機構抵押清償，以下為各位介紹房貸試算公式，利率方案以常見的本金平均攤還計算，並加入案例補充說明，幫助大家快速計算貸款金額及利息。
小明為購買新公寓貸款了1,000萬元，貸款年限為20年，貸款年利率為2.5%，每月應負擔的貸款金額計算後為：
每月還款金額＝每月攤還本金金額(1,000萬÷(20年×12期))＋每月利息金額(1,000萬×(2.5%÷12月))
=約41,666.67元＋ 20,833.33元
=62,500
（以上房屋抵押貸款利率試算公式只能提供大致參考，實際金額仍需依各銀行的規定與審核結果為主。）
房屋抵押貸款對於首次購屋或有資金周轉需求時，是不錯的理財途徑，然而借款人在選擇貸款方案時，需根據自身的財務狀況考量，才能做出最大化自身利益的決策，不知道如何評估貸款公司嗎？推薦貸森專業貸款顧問，不僅擁有多元的貸款服務和靈活的貸款條件，提供免手續費、代辦費，甚至免綁約、超長期數選擇，讓你不影響信用狀況，還享有未來貸款額度的優勢，馬上聯絡貸森，量身定制的專屬貸款方案。
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