房屋貸款
房屋貸款成數怎麼抓？影響原因、提高方法、常見問題一次解析
申辦房屋貸款對於購屋者來說非常重要，房屋貸款成數不只影響自備款金額，也對房屋品質的追求、財務規劃的能力有著深遠的影響。到底房屋貸款成數怎麼抓？哪些狀況又會影響房貸成數？要怎麼做才能提高房貸成數？本篇將帶你瞭解房屋貸款成數的相關資訊，以及常見的關鍵問題，希望能幫助你順利完成理想的房屋貸款申請。
房屋貸款可以貸多少是購屋者相當關心的事，因為關係到自備款是要多少？一個月要繳多少錢？自己的能力是否可以負擔？決定房屋貸款能貸多少的重要關鍵是「房貸成數」，因此我們先來瞭解房貸成數是什麼。
房貸成數指的是，民眾在向銀行申請房屋貸款時，銀行核准金額所占房屋價值的百分比例。要注意的是，此處所指的「房屋價值」並不是購屋金額，而是銀行根據房屋狀況、申貸人信用狀況所鑑價出來的價值。比如房屋購買金額是1200萬元，銀行對該房屋的鑑價為1,000萬元，批准貸款800萬元，此房屋貸款成數就是80%，自備款應準備400萬元。
| 房屋條件 | 房貸成數 |
| 豪宅（高價住宅） | 最高４成 |
| 預售屋 | 最高8成 |
| 新成屋 | ７～８成 |
| 中古屋 | ５～８成 |
| 小套房 | ５～６成（部分銀行不承作） |
（僅供參考，實際以各銀行規定為主）
銀行評估房貸成數時，主要根據房屋和申請人狀況去審核，其中又會依所屬不同條件而產生不同的審定。以下將帶你一一瞭解。
銀行在審核房屋狀況時，會請專業團隊到現場進行勘驗，針對個別狀況、條件評估後，再結合實價登錄進行核定。大致有5種評斷方向：
依據電梯大樓、公寓、透天厝、套房等類型會有不同的貸款成數，買賣流動性越高，可擔保價值也較高。但凶宅或地上權住宅因較難脫手，房貸成數會較低，甚至可能不通過。
由於房屋貸款都是屬於長年期，銀行在評估時，會將屋齡與建築結構結合考量，屋齡越老的房屋再延續的價值與耐用度不高，房貸成數也較低。屋齡越新的預售屋跟新成屋，房貸成數自然也較高。
房屋坪數太大或太小，對於房貸成數的申請都會有影響。坪數太大，會因「豪宅限貸令」被限制貸款成數不能超過4成，而沒有寬限期。坪數太小（權狀低於15坪以下），會被視為難轉手，能貸的成數也很低，甚至有銀行不願意合作。
所在地若以縣市來分，在臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市等六都（直轄市）所能取得房貸成數較高；若用房地產常見名詞蛋黃區、蛋白區、蛋殼區來分，由於蛋黃區是指城市的中心地段，所能取得房貸成數也是較高。
嫌惡設施指的是：宮廟、加油站、垃圾場、高壓電塔、殯儀館、墳墓、特殊行業等，如果出現在房屋周邊100公尺內，就會讓房貸成數降低。
有時候房屋條件不差，但房貸成數核定下來卻沒有想像中高，那是因為銀行也很重視申請人的還款、信用能力。提交房貸申請前，先檢視調整自己的資產與信用狀況，才能讓銀行對你的還款能力評估更加分。
銀行很重視職業與收入的穩定度，有些職業如攤販、經營團購者、自由工作者、拚獎金沒有底薪的業務員雖然收入高但變動幅度大，給予的貸款成數就可能會比較低。而如果無法提供收入證明或報稅紀錄，可能連申請都不會通過。
銀行會調閱申請人的聯徵紀錄，依據過往的欠款、繳款、還款以及是否有預借現金等行為模式，來評估未來還款的能力。所以平時就必須把信用養好，卡費也要在繳款期限內盡量繳清。
與申請銀行的往來關係也很重要，往來關係包含有無使用該銀行的信用卡、財富管理、薪轉戶、資金存放……等。與銀行往來的密度越高，銀行對申請人的信任也就越深，願意給的個人評價也較高。
如果房屋條件與申請人條件能改善的幅度有限，，也可以利用以下4個方法，來嘗試獲得更好的房屋貸款成數。
提供1至2人以上擔保人，如果擔保人信用良好、擁有穩定資產，可以爭取較佳的貸款條件。
找購屋所在地的在地銀行進行鑑價，並多找幾家同時諮詢，可以比較出較為合理的房貸成數。
若申請人本身有其他不動產，可嘗試提供抵押，以提高貸款額度。
與銀行協商，在可負擔的範圍內，自願提高利率，以換取調升房貸額度。
下面再整理4個房屋貸款成數的常見問題，幫助你在申請房屋貸款前，能有更充分的瞭解與準備。
房屋貸款的年齡限制通常為18~65歲間，少數可以到70歲。通常銀行會以申請人年齡加貸款期限不超過75歲為估算，主要為擔心超過65歲的申請者，在有生之年無法將貸款還清，所以若申請者超過65歲，會另外要求提供保證人。
要讓房貸成數達到9成是很困難的事，除非房屋與申請人條件都非常好，目前有提供9成申請的銀行也不多。如果真的希望能拉到9成，可以另外找民間申貸機構，但因利率較高，申辦前還是要謹慎評估。要讓房貸成數到8成，則需向銀行提出地段、生活機能、屋齡、個人信用等價值良好的證明。
房貸成數不足時，可參考上述提到提高房貸成數的方法來嘗試。若申請不下來，可先瞭解被退件的原因，比如若是財力證明、信用條件不足夠，就想辦法另外提出可被銀行接受的證明資料。若擔心違約，可在與賣方協商時，在買賣合約加註「若貸款成數不足，可以無條件解約」的解約條款，以免讓自己陷入合約的牢籠中。
房貸成數很重要，事前評估自己每月的還款能力也很重要，根據房貸本金、年利率、申貸年數、銀行利率…等，每個人攤還的計算公式都不同，建議可以利用內政部不動產資訊平台的房貸試算表來進行試算，也可先向所貸銀行諮詢清楚。
買房是人生中的大事，房屋條件、申請人狀況每個細節都是影響房屋成數的關鍵點。不論是首購屋、二手購屋，貸森提供不綁約、客製化、透明、便捷的房屋貸款服務，以最大的靈活性與經濟效益，幫助你實現擁有自己美好家園的夢想。
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